ZASIEDZENIE

Zasiedzenie nieruchomości to uzyskanie formalnego tytułu własności do działki, gruntu, mieszkania itd. po spełnieniu określonych przesłanek, czyli posiadania samoistnego (tak jak właściciel) przez określony okres czasu w dobrej lub złej wierze. Czym jest zasiedzenie? – przepisy prawa. Najkrócej rzecz ujmując, zasiedzenie to nieodpłatny i legalny sposób na nabycie własności rzeczy (nieruchomości i ruchomości – np. domu bądź samochodu) na skutek jej posiadania samoistnego przez przewidziany prawem okres czasu, zwany okresem zasiedzenia.

Najczęściej władanie nieruchomością opiera się na podstawie formalnego tytułu prawnego. Zwykle jest nim prawo własności albo prawo wywodzące się z zawartej umowy np. dzierżawy, najmu, czy użyczenia. Bywają jednak przypadki władania nieruchomością bez żadnego formalnego tytułu prawnego.

Przesłanki zasiedzenia nieruchomości?

Jeżeli takie bezumowne władanie:

• odpowiada cechom posiadania samoistnego (tzn. władający nieruchomością zachowuje się jakby był jej właścicielem – zob. niżej, punkt „Kto może zasiedzieć?”)
• i stan ten trwa przez odpowiednio długi okres przewidziany w ustawie (zobacz też niżej, w punkcie „Okres zasiedzenia”)

– powyższe przesłanki prowadzą do nabycia własności gruntu przez zasiedzenie.

Innymi słowy, można w związku z tym powiedzieć, że zasiedzenie jest wynikiem:

• z jednej strony braku, zainteresowania nieruchomością przez jej formalnego właściciela (bądź sytuacji, gdy właściciel nie jest znany),
• a z drugiej – władania nią przez inną osobę (będącą jej posiadaczem) w taki sposób, jakby to ona była jej właścicielem.

Kto może zasiedzieć? Kim jest posiadacz samoistny? Podstawową przesłanką nabycia nieruchomości przez zasiedzenie jest nie jakiekolwiek długoletnie jej posiadanie, lecz musi być to posiadanie samoistne, określane jako posiadanie właścicielskie.

Aby zakwalifkować kogoś za posiadacza samoistnego, muszą być spełnione kilka przesłanek

1. Posiadacz sam siebie powinien uważać za właściciela
2. Posiadacz powinien korzystać z gruntu jak właściciel w zależności od sytuacji zajmować nieruchomość, podejmować wobec niej samodzielnie podstawowe decyzje gospodarcze, i inwestycyjne, opłacać podatki
3. Posiadacz powinien być uznawany przez inne osoby (w tym sąsiadów), a także najlepiej przez instytucje jako właściciel posiadanej nieruchomości.

Z powyższego wynika, że nie jest posiadaczem samoistnym nieruchomości ten, kto włada nią na podstawie umowy (dzierżawy, najmu, użyczenia, czy innych umów). Takie posiadanie określa się mianem posiadania niesamoistnego (zależnego). Trzeba jednak podkreślić, że posiadanie niesamoistne może przemienić się w posiadanie samoistne. Może stać się to, przykładowo wtedy, gdy po zakończeniu umowy posiadacz nie zwraca nieruchomości właścicielowi i zaczyna gospodarować na niej samodzielnie „na własną rękę”, tak jakby był jej właścicielem.

Ile lat trzeba być posiadaczem samoistnym? Obecnie obowiązujące przepisy kodeksu cywilnego przewidują następujące okresy wymagane do zasiedzenia:

1. 20 lat przy samoistnym posiadaniu nieruchomości w dobrej wierze,
2. 30 lat przy samoistnym posiadaniu nieruchomości w złej wierze,

Warto wiedzieć, że przepisy kodeksu cywilnego obowiązujące od 1 stycznia 1965 r. do dnia 1 października 1990 r. przewidywały krótsze okresy zasiedzenia: 10 lat przy samoistnym posiadaniu nieruchomości w dobrej wierze i 20 lat przy posiadaniu w złej wierze. Jeżeli okres posiadania samoistnego trwał pomiędzy tymi datami, wówczas to cały czas obowiązują krótsze terminy.

PRZYKŁAD:

syn otrzymał od ojca pole w drodze nieformalnej darowizny (bez aktu notarialnego) w roku 1968. Okres posiadania samoistnego w złej wierzy potrzebnego do zasiedzenia minął po 20 latach (bo upłynął przed 1 października 1990 roku).

Jak liczyć początek biegu zasiedzenia?

Początek biegu terminu zasiedzenia liczy się zawsze od dnia przejęcia nieruchomości w posiadanie samoistne. Należy podkreślić, że warunkiem nabycia przez zasiedzenie jest, aby posiadacz przez cały okres posiadania, czyli nieprzerwanie był posiadaczem samoistnym. Trzeba dodać, że istnieje możliwość doliczenia okresu posiadania samoistnego nieruchomości przez poprzednika prawnego. Dochodzi do tego w dwóch przypadkach. Pierwszy, kiedy dotychczasowy posiadacz przenosi swoje posiadanie na inną osobę w drodze umowy. Drugi przypadek dotyczy spadkobrania, a więc sytuacji, w której obecny posiadacz stał się spadkobiercą dotychczasowego posiadacza samoistnego. W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że jeżeli spadkobierców samoistnego posiadacza jest kilku, samoistne posiadanie podlega dziedziczeniu przez wszystkich spadkobierców w takich częściach, w jakich dziedziczą spadek

Czym jest zasiedzenie w dobrej wierze?

Posiadacz samoistny w dobrej wierze to osoba, która jest błędnie przekonana, że przysługuje jej prawo własności, ale to błędne przekonanie jest usprawiedliwione okolicznościami sprawy. Typowym przykładem posiadania w dobrej wierze jest posiadanie nieruchomości na podstawie aktu notarialnego, który okazuje się być nieważny. Nieważność umowy powoduje, że nabywca nieruchomości nie staje się jej właścicielem. Jest jednak posiadaczem w dobrej wierze, gdyż ma usprawiedliwione przekonanie, że nieruchomość należy do niego. Wbrew pozorom takie sytuacje nie zdarzają się aż tak rzadko – zwłaszcza w okresie PRL zdarzało się, że jeden z małżonków sprzedawał notarialnie nieruchomość, a notariusz nie dopytywał się, czy grunt wchodził do majątku wspólnego. Prowadziliśmy takie sprawy z sukcesem doprowadzając do stwierdzenia przez sąd zasiedzenia w dobrej wierze przez nabywców gruntu. Innym przykładem jest posiadanie przygranicznego pasma gruntu – w sytuacji, gdy ogrodzenie pomiędzy działkami zostało postawione przez obu sąsiadów, a po latach okazuje się, że stoi ono w niewłaściwym miejscu. W szczególności dotyczy to przypadków, gdy stawianie ogrodzenia było przedzone wyznaczaniem granic przez geodetę. W tych przypadkach czasami proponujemy Klientom rozważenie przeprowadzenia sprawy o rozgraniczenie.

Czym jest zasiedzenie w złej wierze?

Zła wiara w kontekście zasiedzenia polega na tym, że posiadacz wie lub na podstawie okoliczności powinien wiedzieć, że nie jest formalnym właścicielem posiadanej rzeczy. Warto pamiętać, że zasiedzenie w złej wierze nie jest pojęciem moralnym, a czysto prawnym.

Przykładem sytuacji, w której posiadacz wie, że nie jest właścicielem, jest zawarcie nieformalnej umowy kupna nieruchomości, co przesądza że posiada ją w złej wierze (bo powszechnie wiadomo, że nieruchomość kupuje się tylko u notariusza). Z kolei przez określenie, że posiadacz „powinien wiedzieć” rozumie się sytuację, w której zaniedbał sprawdzenia rzeczywistego stanu prawnego kupowanej. W złej wierze będzie więc, przykładowo, posiadacz, który nie wyjaśnił, z jakich przyczyn i przez kogo przejmowana w posiadanie działka została ogrodzona bądź zagospodarowana. Statystycznie rzecz biorąc, zdecydowana większość prowadzonych spraw dotyczy zasiedzenia w złej wierze.

Co można zasiedzieć:

1. Zasiedzenie prawa własności nieruchomości. Najczęstszymi sprawami o zasiedzenie są sprawy o zasiedzenie prawa własności działki. W przypadku wygranej, sąd w postanowieniu stwierdza przykładowo, że Krzysztof Kowalski z dniem 1 stycznia 2000 roku nabył przez zasiedzenie prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości Łąka, powiat niebiesko błękitny, województwo obłoczkowe, stanowiącą działkę ewidencyjną o numerze 100, obręb – Tulipanowo
2. Zasiedzenie praw użytkowania wieczystego. Odrębną kategorią spraw są sprawy o zasiedzenie użytkowania wieczystego. Na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. 2018 poz. 1716) „uwłaszczono” wiele gruntów będących dotychczas w użytkowaniu wieczystym w pełne prawo własności, zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego w wielu przypadkach ciągle jest możliwe.
3. Zasiedzenie służebności drogowej. Jeszcze innym rodzajem zasiedzenia jest zasiedzenie służebności drogowej (prawa przejazdu, przechodu itd.). Często myli się to z zasiedzeniem drogi koniecznej, choć akurat ten warunek konieczności nie jest . Zgodnie z treścią art. 292 k.c. służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie, ale tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.

W orzecznictwie przyjmuje się, że warunki do nabycia przez zasiedzenia służebności drogowej są spełnione, gdy:

1. po pierwsze, korzystanie z pasa drogowego odbywa się w charakterze służebności, a nie np. po uzyskaniu zgody właściciela na przejazd,
2. po drugie, okres tego korzystania trwa przez czas prowadzący do zasiedzenia (20 lat w dobrej i 30 lat w złej wierze),
3. po trzecie, posiadanie ze służebności przejazdu polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia wykonanego przez posiadacza służebności, a nie przez właściciela nieruchomości.

W przypadku zasiadywania służebności tym trwałym urządzeniem może być wykonanie utwardzenia drogi, w tym urządzenie na niej mostków lub trwałych odpływów (przepustów) wody.